Op grond van enkele uitspraken van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State en van de Gerechtshoven te Amsterdam en Arnhem-Leeuwarden moet worden geconcludeerd dat een recreatieondernemer de permanente bewoning van een recreatieverblijf niet zomaar kan beëindigen.
Voor het vergunnen van permanente bewoning zijn er regels te vinden in de Wet Algemene Bepalingen Omgevingsrecht (Wabo) en in gemeentelijke beleidsregels.
Deze regels doen niets af aan de recreatieve bestemming van de recreatieverblijven maar bieden de bewoners gedurende hun verblijf bescherming voor de strijdigheid met het bestemmingsplan (dat permanente bewoning van recreatiewoningen verbiedt).
Vaak verblijven deze bewoners in een recreatiewoning op grond van een contract met een recreatieondernemer, dat (al dan niet met de toepasselijkheid van RECRON-voorwaarden) permanente bewoning civielrechtelijk verbiedt.
De Gerechtshoven te Amsterdam en Arnhem-Leeuwarden hebben zich naar aanleiding van opzegging van de huur door een recreatieondernemer wegens permanente bewoning over een aantal zaken gebogen en daarover uitspraken gedaan.
Recreatiebungalow
In een eerste geval gaat het om een recreatiebungalow op een recreatiepark, waarvan de percelen, waarop de bungalows gebouwd zijn, worden verhuurd met toepasselijkheid van de RECRON-voorwaarden.
Van belang te weten is dat de huurder, sedert de ingangsdatum van de huur in 1998, altijd de schijn heeft hooggehouden elders een hoofdverblijf te hebben, naar welk adres ook altijd de contracten en rekeningen werden gestuurd. Op dat adres was de huurder ook in de GBA (Gemeentelijke Basis Administratie) ingeschreven.
Na het van kracht worden van de Wabo werd – op verzoek van de bewoner – door de gemeente geoordeeld dat zijn bewoning voldeed aan alle in de Wabo gestelde criteria en verleende de bewoner een omgevingsvergunning op grond waarvan de door de hem gestelde permanente bewoning kon worden voortgezet.
Op grond van die vergunning schreef hij zich ook in in de GBA van de betreffende gemeente.
De recreatieondernemer tekende bezwaar aan bij de gemeente en ging – na afwijzing van zijn bezwaar – in beroep bij de Bestuursrechter in eerste aanleg, waar de ondernemer van de Rechtbank gelijk kreeg en de omgevingsvergunning werd vernietigd.
De gemeente ging in hoger beroep bij de Raad van State en kreeg daar gelijk. De omgevingsvergunning voor de permanente bewoning bleef in stand!
Na inschrijving door de bewoner in de Gemeentelijke Basis Administratie van de gemeente waar het recreatiepark is gelegen, heeft de recreatieondernemer de huur aan de “recreant” opgezegd, onder meer wegens schending van de elementaire plicht tot recreatief gebruik van zijn bungalow en vanwege bedrog, door gedurende al die jaren ten onrechte de schijn jegens de recreatieondernemer hoog te hebben gehouden dat hij elders een hoofdverblijf had.
Omdat de bewoner niet vrijwillig van het park vertrok, werd de zaak door de recreatieondernemer voorgelegd aan de Kantonrechter, die echter de gronden voor de opzegging onvoldoende zwaarwegend vond om de opzegging te honoreren en deze liet het belang van bewoner prevaleren.
In wezen gebeurde dat ook in hoger beroep bij het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, met als gevolg dat de huurovereenkomst met betrekking tot de recreatiewoning in stand bleef.
Chalets
In het andere geval ging het om een tweetal chalets die permanent werd bewoond, overigens bij gedogen van de recreatieondernemer en door de gemeente. De gemeente had inmiddels een beleid geformuleerd op grond waarvan een persoons- en objectgebonden gedoogvergunning kon worden verleend, hetgeen ook geschiedde.
Voor de (opvolgende) eigenaar van de percelen was dat (mede) aanleiding om de huur van de staanplaats op te zeggen en ontruiming aan te zeggen. De bewoners hebben zich tegen deze opzegging en vordering tot ontruiming verzet, onder meer met een beroep op (analoge) toepassing van de wettelijke bepaling inzake huur en verhuur van woonruimte.
Door de Kantonrechter werd toepassing van de wettelijke bepalingen voor de huur en verhuur van woonruimte verworpen, maar wel werd door de Kantonrechter geoordeeld dat de opzegging van de huurovereenkomst zonder rechtsgevolg diende te blijven, omdat deze opzegging naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar was.
In hoger beroep heeft het Gerechtshof te Amsterdam geoordeeld dat de regels met betrekking tot de huur en verhuur van woonruimte weliswaar niet zonder meer op de rechtsverhouding van toepassing konden worden verklaard, maar dat de opzegging van de huurovereenkomst door de verhuurder stuitte op de aanvullende en beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid, met dien verstande dat het (voornamelijk) financiële belang van de verhuurder onvoldoende zwaarwegend werd geacht tegenover het woonbelang van de huurder, mede in aanmerking nemende dat permanente bewoning de instemming van de (vorige) verhuurder had en de gemeente die bewoning steeds heeft gedoogd en thans onder bepaalde voorwaarden legalisering daarvan mogelijk maakt.
Conclusie
Op grond van deze uitspraken mag worden aangenomen dat tegen een legalisering van de permanente bewoning, die voor 31 oktober 2003 is begonnen en vrijwel al die tijd heeft voortgeduurd, bij een wettelijk instrumentarium dat deze permanente bewoning legaliseert, in bestuursrechtelijk opzicht, noch in civielrechtelijk opzicht kan worden beëindigd!
Ontleend aan:
- Hof Arnhem-Leeuwarden, 9 april 2013, zaaknummer 200.107.075
- Afdeling Bestuursrechtspraak Raad van State, 17 juli 2013, zaaknummer 201207119/1/A1
- Gerechtshof Amsterdam, 30 juli 2013 in de zaken nummers 200.063.585 en 200.063.564
(Janssen Recrejura Advies & Advocatuur aanvaardt geen aansprakelijkheid voor de inhoud van het artikel)