Inleiding
In het kader van het faillissement van aandeelhouder/bestuurder van Vakantie Eiland Braakman B.V. in Zeeuws Vlaanderen heeft de Rechtbank Rotterdam geoordeeld dat de zich op het vakantie eiland bevindende chalets door natrekking eigendom zijn geworden van Vakantie Eiland Braakman B.V. en aldus onder het hypotheekrecht van de Rabobank zijn komen te vallen.
De kwestie
Gelet op de feitelijke toestand van de chalets en de wijze waarop zij op de percelen van de Braakman waren geplaatst, wordt door de rechtbank geoordeeld dat de chalets naar hun aard en inrichting bestemd waren om duurzaam ter plaatse te blijven, dat de chalets derhalve duurzaam met de grond verenigd waren in de zin van artikel 3:3 van het Burgerlijk Wetboek en dat die bestemming ook naar buiten kenbaar was. Daarbij achtte de rechtbank het niet van belang dat technisch mogelijk is om de chalets te verplaatsen.
Het was ook de bedoeling van Braakman – als degene in wiens opdracht de chalets ter plaatse waren aangebracht – om de chalets te verhuren of te verkopen en door de aard en opzet van het door Braakman ter plaatse geëxploiteerde vakantiepark was deze bedoeling naar buiten kenbaar.
Nu de vraag of de chalets roerend of onroerend waren aldus eenduidig kan worden beantwoord, spelen de verkeersopvattingen (die tot een ander oordeel zouden kunnen leiden) geen rol.
In verband hiermee was Braakman niet alleen eigenaar van de grond maar – door natrekking – ook van de chalets.
De Rabobank had een hypotheekrecht om al hetgeen de eigendom van de onroerende zaak omvatte, dus inclusief de op het terrein geplaatste chalets.
In het financieringsvoorstel van de Rabobank is gesproken over het vestigen van een hypotheek op alle onroerende zaken die eigendom zijn van Braakman. Dat ten tijde van het vestigen van het hypotheekrecht de chalets nog niet waren geleverd en geplaatst maakt de strekking van het hypotheekrecht niet anders.
De leverancier van de chalets zei geleverd te hebben met een eigendomsvoorbehoud, maar kon dat eigendomsvoorbehoud in de procedure bij de rechtbank niet waar maken.
Wel had de leverancier van de chalets deze inmiddels van Braakman weggenomen en verwijderd, stelde de Rabobank zich op het standpunt dat door de leverancier de chalets onttrokken zijn aan het hypotheekrecht van de Rabobank en dat leverancier daarmee onrechtmatig jegens de Rabobank heeft gehandeld.
De rechtbank veroordeelde de leverancier van de chalets dan ook tot betaling van een forse schadeloosstelling aan de Rabobank ter compensatie van de schade van de bank.
Nawoord
In deze zaak hebben we van doen met een specifiek feitencomplex dat heeft geleid tot het hierboven weergegeven oordeel van de rechtbank. Bij wijziging van een of meer feiten zou het oordeel een hele andere kant op hebben kunnen gaan. Het is dus voor een eigenaar/exploitant van een caravan- of chaletpark van belang om de feitelijke situatie op zijn park zo “in te richten”, dat de chalets niet als een onroerende zaak kunnen worden aangemerkt. Ook de leverancier van chalets/stacaravans dienen op dat feitencomplex te letten en in ieder geval een niet voor meer uitleg vatbaar eigendomsvoorbehoud te maken.
*Ontleend aan Rechtbank Rotterdam, vonnis van 26 februari 2014 in de zaak C-10-427930 – HA ZA 13-689, vindplaats: ECLI:NL:RBROT:2014:1087
(Janssen Recrejura Advies & Advocatuur aanvaardt geen aansprakelijkheid voor de inhoud van het artikel)